方艙醫(yī)院背后的央企物業(yè)公司終于發(fā)財(cái)報(bào)了：年入60億更優質！竟然還管著京東阿里相對開放、大興機(jī)場(chǎng)。

這家神秘的物業(yè)公司就是招商蛇口旗下的物業(yè)公司招商積余脫穎而出。

在此次疫情中拓展應用，作為場(chǎng)地物業(yè)方，招商積余順勢(shì)承接了體育中心方艙醫(yī)院結構、光谷科技會(huì)展中心方艙醫(yī)院管理、蛇口郵輪母港的防疫工作。

招商物業(yè)公司收到的體育中心方艙醫(yī)院感謝信

2021年哪些領域，在其他房企分拆旗下物業(yè)公司赴港之際敢於挑戰，招商物業(yè)另辟蹊徑，選擇“借殼”內(nèi)資物業(yè)股中航善達(dá)在A股建立和完善。

招商積余“借殼”后的首份財(cái)報(bào)顯示提供了遵循，營(yíng)收規(guī)模在60億元左右，物業(yè)治理業(yè)務(wù)收入突破50億大關(guān)大型，從2021年的37.18億元增至51.50億元服務效率。

單從營(yíng)收規(guī)模來看，招商積余目前是國(guó)內(nèi)第四大物業(yè)公司重要意義，僅次于碧桂園服務(wù)統籌發展、綠城服務(wù)和保利物業(yè)，位居行業(yè)第四位體系。

這份財(cái)報(bào)究竟表現(xiàn)如何生產製造？PropTech研習(xí)社花了點(diǎn)時(shí)間翻閱了招商積余的財(cái)報(bào)。

01

物業(yè)板塊營(yíng)收合理需求、利潤(rùn)雙增

業(yè)績(jī)下滑系其他業(yè)務(wù)拖累

雖然物業(yè)板塊業(yè)績(jī)亮眼是目前主流，但重組后的招商積余在2021年度迎來了營(yíng)收和凈利潤(rùn)“雙降”。

從營(yíng)收總量來看高質量，2021年公司實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入60.78億元充分發揮，同比下降8.68%，甚至略低于中航善達(dá)2021年66.56億元的營(yíng)業(yè)收入管理。

從凈利潤(rùn)來看設計，2021年，公司歸屬于公司股東的凈利潤(rùn)2.86億元改進措施，同比下降66.59%就此掀開，利潤(rùn)同比下降主要系上年公司轉(zhuǎn)讓三家房地產(chǎn)項(xiàng)目公司取得投資收益所致長足發展；歸屬于公司股東的扣除非經(jīng)常性損益的凈利潤(rùn)2.90億元，同比增長(zhǎng)292.85%信息化技術。

2021年發揮作用，公司資產(chǎn)負(fù)債率約為51.51%良好，較上年同期下降11.58%逐步顯現，主要系公司發(fā)行股份購(gòu)買招商物業(yè)100%股權(quán)，資產(chǎn)總額增加所致引領。

2021年4月自動化裝置，中航善達(dá)實(shí)施重大資產(chǎn)重組，發(fā)行股份購(gòu)買了招商局物業(yè)治理有限公司100%股權(quán)應用前景，并更名為“招商局積余產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)服務(wù)股份有限公司”有很大提升空間。公司完成重大資產(chǎn)重組后，招商蛇口成為公司控股股東首次，持股比例為47.45%可能性更大，招商局集團(tuán)成為公司實(shí)際控制人。

招商積余股權(quán)結(jié)構(gòu)（來源：公司財(cái)報(bào)）

中航善達(dá)合并招商物業(yè)之后搖籃，公司的營(yíng)業(yè)總收入為什么反而下降了技術？

財(cái)報(bào)顯示，招商物業(yè)自2021年12月起納入公司合并報(bào)表范圍推動，故本次年度報(bào)告合并利潤(rùn)表和合并現(xiàn)金流量表數(shù)據(jù)僅包含招商物業(yè)2021年12月當(dāng)月的數(shù)據(jù)相對較高，并不包含招商物業(yè)前11個(gè)月的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)。

而收購(gòu)日至年末信息，招商物業(yè)僅實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入5.92億元相關，營(yíng)業(yè)利潤(rùn)5075萬元，凈利潤(rùn)3876萬元傳承。

中航善達(dá)旗下主要從事物業(yè)治理業(yè)務(wù)的公司中航物業(yè)2021年實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入45億元等特點，凈利潤(rùn)2.03億元。而在2021年同期多種，營(yíng)收和凈利潤(rùn)分別為38.81億元和1.67億元將進一步，同比分別增長(zhǎng)16.1%和21.6%。

可見日漸深入，招商積余2021年總營(yíng)收的大幅下滑與物管業(yè)務(wù)關(guān)系不大動力，主要系其他業(yè)務(wù)收入減少所致。

本次資產(chǎn)重組同樣簽署了對(duì)賭協(xié)議互動式宣講，招商物業(yè)在2021年度效高性、2020年度及2021年度承諾凈利潤(rùn)分別為不低于1.59億元、1.89億元自動化、2.15億元提升。

截至目前，招商物業(yè)2021年度的業(yè)績(jī)承諾已經(jīng)成功兌現(xiàn)。招商物業(yè)2021年度實(shí)際完成凈利潤(rùn)為1.94億元支撐能力，扣除非經(jīng)常性損益后歸屬母公司所有者的凈利潤(rùn)為1.73億元資源優勢，實(shí)際完成數(shù)高于業(yè)績(jī)承諾1394.11萬元。

招商物業(yè)2021年度業(yè)績(jī)承諾實(shí)現(xiàn)情況

02

物業(yè)治理收入突破50億大關(guān)

毛利率不足10%

招商物業(yè)目前從事的主要業(yè)務(wù)包括：物業(yè)治理業(yè)務(wù)特征更加明顯、資產(chǎn)治理業(yè)務(wù)估算、其他業(yè)務(wù)。

分業(yè)務(wù)來看的可能性，物業(yè)治理業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入51.50億元不要畏懼，同比增長(zhǎng)32.80%，占公司營(yíng)業(yè)收入的84.72%問題，主要系物業(yè)治理業(yè)務(wù)本年拓展較好及通過并購(gòu)增加了物業(yè)治理項(xiàng)目逐漸顯現。其中：基礎(chǔ)物業(yè)治理實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入46億元，同比增長(zhǎng)27.88%系統穩定性；專業(yè)化服務(wù)業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入5.50億元拓展基地，同比增長(zhǎng)95.93%。

完成重組后實力增強，公司擁有中航物業(yè)體系流動性、招商物業(yè)兩個(gè)全資物業(yè)治理公司。截至2021年底重要工具，兩個(gè)物業(yè)治理平臺(tái)合計(jì)治理項(xiàng)目1198個(gè)表示，治理面積約1.53億平方米，物業(yè)治理業(yè)務(wù)新簽?zāi)甓群贤~22億元非常激烈，物業(yè)治理費(fèi)總體收繳率為96.40%競爭力所在，其中非住宅業(yè)務(wù)收繳率為97.81%，住宅業(yè)務(wù)收繳率為92.49%領域。

其中溝通機製，中航物業(yè)在管項(xiàng)目591個(gè)，治理面積6729萬平方米註入新的動力，其中住宅業(yè)態(tài)治理面積占比31%領先水平，非住宅業(yè)態(tài)治理面積占比69%；招商物業(yè)在管項(xiàng)目607個(gè)雙重提升，治理面積8537萬平方米戰略布局，其中住宅業(yè)態(tài)治理面積占比65%，非住宅業(yè)態(tài)治理面積占比35%表現明顯更佳。

公司的資產(chǎn)治理業(yè)務(wù)主要為商業(yè)運(yùn)營(yíng)狀態、持有物業(yè)出租及經(jīng)營(yíng)。2021年指導，資產(chǎn)治理業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入6.17億元廣泛認同，同比下降2.35%國際要求，占公司營(yíng)業(yè)收入的10.15%，主要系本年減少了已轉(zhuǎn)讓的上海天盛廣場(chǎng)的租金收入鍛造。

其他業(yè)務(wù)為遺留房地開發(fā)項(xiàng)目業(yè)務(wù)競爭激烈。因業(yè)務(wù)發(fā)展戰(zhàn)略調(diào)整，公司已于2021年將其控制的部分房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)相關(guān)的資產(chǎn)與負(fù)債出售改善，自該次重大資產(chǎn)出售后空白區，公司不再?gòu)氖滦碌姆康禺a(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目。

2021年是目前主流，其他業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入3.12億元充分發揮，同比下降85.48%高質量，占公司營(yíng)業(yè)收入的5.13%充分發揮，主要系公司已不再?gòu)氖滦碌姆康禺a(chǎn)開發(fā)，僅銷售部分遺留地產(chǎn)項(xiàng)目尾盤管理，故營(yíng)業(yè)收入同比降幅較大設計。

從毛利率來看，招商積余物業(yè)治理改進措施、資產(chǎn)治理和其他業(yè)務(wù)的毛利率分別為9.83%優化程度、73.08%和48.96%。

可見奮勇向前，物業(yè)治理業(yè)務(wù)雖然貢獻(xiàn)了八成以上的營(yíng)收不斷豐富，但毛利率遠(yuǎn)不及公司其他兩項(xiàng)業(yè)務(wù)。和同行對(duì)比組建，招商積余的毛利率也處于行業(yè)較低水平各有優勢，碧桂園服務(wù)、雅生活等行業(yè)龍頭的毛利率均在20%以上重要的意義。

03

加快聰明物業(yè)平臺(tái)建設(shè)

拿下阿里持續、京東多個(gè)總部項(xiàng)目

目前，招商物業(yè)擁有聰明物業(yè)π平臺(tái)及招商通兩大聰明系統(tǒng)再獲，以聰明物業(yè)π平臺(tái)為載體產品和服務，打造了π修、π巡體驗區、π防增多、π停、π控有望、服務(wù)之窗等一系列聰明服務(wù)模塊進一步推進，以招商通聰明平臺(tái)為基礎(chǔ)，通過到家匯標準、慧到家示範推廣、招商通的終端應(yīng)用堅持好，構(gòu)建了聰明社區(qū)生態(tài)圈運(yùn)營(yíng)體系。

年內(nèi)大幅增加，招商物業(yè)持續(xù)推進(jìn)"招商通聰明服務(wù)平臺(tái)"的更新迭代特性，完成招商通2.0版本。截至2021年底等特點，聰明物業(yè)已布局15個(gè)省4個(gè)直轄市建言直達，內(nèi)部覆蓋項(xiàng)目達(dá)516個(gè)。

2021年度將進一步，招商物業(yè)重點(diǎn)圍繞機(jī)構(gòu)物業(yè)開展市場(chǎng)拓展充分發揮，新簽項(xiàng)目涵蓋了企業(yè)總部、政府成就、商業(yè)寫字樓重要方式、園區(qū)、高校研究進展、場(chǎng)館無障礙、醫(yī)院、公共交通等眾多機(jī)構(gòu)特色業(yè)態(tài)快速融入，更在城市服務(wù)項(xiàng)目取得突破認為。代表項(xiàng)目包括：

招商積余為京東總部提供物業(yè)服務(wù)

企業(yè)總部項(xiàng)目：北京大興國(guó)際機(jī)場(chǎng)南航基地、北京京東集團(tuán)總部辦公樓增強、阿里巴巴廣東云計(jì)算數(shù)據(jù)中心重要意義、陜西省移動(dòng)本部、中國(guó)移動(dòng)重慶分公司更加廣闊、中國(guó)郵儲(chǔ)銀行湖北省分行規劃、北京環(huán)境交易所等；

政府項(xiàng)目：退役軍人事務(wù)部方便、港珠澳大橋人工島基礎上、四川省應(yīng)急廳、中國(guó)人民銀行支行應用領域、長(zhǎng)沙支行保持競爭優勢、漳州招商局經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)行政服務(wù)中心等；

商業(yè)寫字樓項(xiàng)目：羅湖進(jìn)元大廈發展機遇、上海臨江商業(yè)商務(wù)中心長效機製、廈門瑞華中心等；

園區(qū)項(xiàng)目：中關(guān)村新興產(chǎn)業(yè)前沿技術(shù)研究院全技術方案、中關(guān)村生命科學(xué)園醫(yī)藥科技中心分享、合肥中科智城等；

高校項(xiàng)目：交通大學(xué)中國(guó)西部創(chuàng)新港信息化、上海應(yīng)用技術(shù)大學(xué)方式之一、大連理工大學(xué)陵水校區(qū)生動、山東第一醫(yī)科大學(xué)、薈同國(guó)際學(xué)校等創新能力；

場(chǎng)館項(xiàng)目：北京奧體中心新品技、湖南省美術(shù)館、南京大屠殺紀(jì)念館求得平衡、長(zhǎng)沙市青少年宮紮實做、軍運(yùn)會(huì)體育中心綜合服務(wù)保障項(xiàng)目等；

醫(yī)院項(xiàng)目：市精神衛(wèi)生中心六角院區(qū)至關重要、莆田涵江醫(yī)院等臺上與臺下；

公共交通項(xiàng)目：軌道交通R3線及配控中心、遙墻國(guó)際機(jī)場(chǎng)航站樓技術發展、地鐵2號(hào)線等集聚效應；

城市服務(wù)項(xiàng)目：海南三亞崖州灣科技城等。